Par
Lou Deldique (Green Law Avocats)
Depuis le 21 août, et jusqu’au 15 septembre 2015, un projet de décret relatif à la modernisation du contenu des PLU est soumis à consultation publique sur le site internet du Ministère du Logement, de l’Égalité des territoires et de la Ruralité. L’entrée en vigueur de la réforme est prévue au 1er janvier 2016.
Ce projet a vocation à recodifier le livre Ier du code de l’urbanisme, d’une part, et à réformer le contenu du PLU d’autre part.
Ainsi, il s’agit en premier lieu d’entériner les dernières évolutions législatives (celles de la loi ALUR du 24 mars 2014 et de la loi n° 2014-1545 du 20 décembre 2014 relative à la simplification de la vie des entreprises et portant diverses dispositions de simplification et de clarification du droit et des procédures administratives (ACTPE), puisque le texte précise :
– les destinations de construction pouvant être réglementées par les plans locaux d’urbanisme ;
– la mise en œuvre des règles pouvant imposer une part minimale de surfaces non imperméabilisées ou éco-aménageables ;
– la suppression de la possibilité de fixer des coefficients d’occupation des sols et superficies minimales des terrains constructibles.
A cet égard, on ne manquera pas d’observer que ce texte s’inscrit dans un mouvement plus général de réécriture des règles applicables au PLU, que la loi ALUR avait déjà sensiblement modifiées (disparition des POS, principe du PLU intercommunal, suppression du COS, création des secteurs d’information sur les sols…).
Mais le texte vise surtout à ouvrir de nouvelles possibilités aux communes et intercommunalités (le préambule du texte parle de la « création de nouveaux outils ») qui pourront, lors de l’élaboration ou de la révision de leur document d’urbanisme :
- « encadrer les zones urbaines et à urbaniser par des orientations d’aménagement et de programmation (OAP) sans recourir au règlement ;
- couvrir certaines zones urbaines d’un PLU intercommunal par le règlement national d’urbanisme ;
- délimiter des secteurs où les règles du plan local d’urbanisme pourront préférentiellement s’appliquer sur plusieurs parcelles contigües lors du dépôt d’un permis de construire conjoint ;
- classer en zone à urbaniser d’autres zones que celles à vocation naturelle ;
- sécuriser les règles permettant d’imposer une mixité des destinations ou sous-destinations au sein d’une construction ;
- clarifier et harmoniser des modalités de calcul des bonus de constructibilité qu’il détermine en référence à l’emprise au sol et la hauteur ;
- définir des règles différenciées entre le rez-de-chaussée et les étages supérieurs des constructions ;
- recourir à une expression modernisée des règles volumétrique et d’implantation avec possibilité de réglementer les emprises et hauteurs maximales comme minimales. »
Le projet de décret prévoit encore de diminuer de 9 à 5 du nombre de destinations de construction nécessitant un suivi par les services instructeurs en cas de changement de destination (les destinations restantes seraient : habitation, commerce et activités de service, équipements d’intérêt collectif et services publics, exploitation agricole et forestière, autres activités des secteurs secondaires et tertiaire). En revanche, le nombre de sous-destinations permettant de différencier les règles du règlement passerait de 9 à 20.
Rappelons que la question du changement de destination d’une construction est importante puisqu’il s’agit d’un critère permettant de déterminer si les travaux réalisés sur une construction existante sont soumis à déclaration préalable ou à permis de construire : en effet, si les travaux entraînent un changement de destination, il est nécessaire de demander un permis de construire, quel que soit le volume des travaux (Rép. min. n° 19176 : JOAN Q, 22 sept. 1979, p. 7444 ; Rép. min. n° 28957 : JOAN Q, 12 oct. 1987, p. 5694 ; CE, 4 nov. 1996, n° 109619 : BJDU, n° 6/96, p. 413).
L’appréciation de la qualification de changement de destination est effectuée par le juge administratif au regard de deux critères alternatifs, qui sont l’incidence des travaux sur les règles d’urbanisme applicable (CE, 29 juin 1990, n° 89278 ; Rép. min. n° 40840 : JOAN Q, 2 déc. 1977, p. 8172 ; CE, 25 avr. 1986 : Petites affiches, 11 févr. 1987, p. 25 ; CE, 23 mars 1994, n° 120236), et la recherche d’une modification éventuelle de la fonction de l’immeuble (CE, 7 déc. 1987, n° 49696 ; CE, 23 juill. 1993, n° 132532 ; CE, 5 avr. 1996, n° 133813 ; CE, 25 mars 1998, n° 167430 ; ; CAA Lyon, 7 oct. 1997, n° 94LY01892 et 94LY01893).
Une diminution du nombre de destinations aurait nécessairement pour effet de restreindre les hypothèses où un changement est constaté, et donc où un permis de construire est exigé.
Enfin, des mesures de clarification (du statut des illustrations accompagnant la règle écrite, des possibilités d’interdire ou d’autoriser sous conditions les usages, des outils permettant de limiter le ruissellement et des obligations en matière de réalisation de stationnement) et de sécurisation (des possibilités de recourir à l’expression qualitative de la règle et de la possibilité de recourir à la règle alternative, ainsi que de celle de distinguer les règles entre les constructions neuves, les constructions existantes et les dimensions des constructions) sont annoncées parmi les objectifs du texte.
