Certificat d’urbanisme : pas de prorogation possible quand le PLU a évolué entre temps (Conseil d’Etat, 5 février 2020, n° 426573)

Sand Castle on BeachPar Maître Lou DELDIQUE, Avocat Associé – GREEN LAW AVOCATS (06 83 05 11 06 ; lou.deldique@green-law-avocat.fr)

Par une décision en date du 5 février 2020 (consultable ici), le Conseil d’Etat précise que l’évolution du PLU fait obstacle à la prorogation d’un certificat d’urbanisme informatif.

Prévu à l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme, le certificat d’urbanisme est un acte administratif à vocation informative, qui peut être délivré à toute personne intéressée par un terrain et désireuse de connaître les règles d’urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété qui lui sont applicables.

Il cristallise en principe la situation juridique du terrain, puisqu’il a pour effet de garantir au demandeur le maintien des règles applicables s’il dépose ensuite une demande d’autorisation ou une déclaration préalable dans un délai de dix-huit mois.

La prorogation de la validité d’un certificat d’urbanisme

L’article R. 410-17 du code de l’urbanisme prévoit que cette durée peut être prorogée si toutefois les règles d’urbanisme applicables au terrain n’ont pas évolué :

« Le certificat d’urbanisme peut être prorogé par périodes d’une année sur demande présentée deux mois au moins avant l’expiration du délai de validité, si les prescriptions d’urbanisme, les servitudes administratives de tous ordres et le régime des taxes et participations d’urbanisme applicables au terrain n’ont pas changé. »

Notons que le refus de prorogation doit être motivé (CAA Bordeaux, 26 oct. 2018, n° 16BX01368), et qu’il ne peut être fondé sur une évolution d’éléments de droit ou circonstances de fait, autres que ceux visés par le texte (voir pour l’évolution de la perception des risques suite à une étude hydraulique : CAA Douai, 25 févr. 2016, n° 14DA00180).

Refus de prorogation du certificat d’urbanisme si le PLU a évolué entre temps

En l’espèce, le maire d’une commune avait délivré un certificat d’urbanisme positif en mars 2012. Il avait ensuite refusé de le proroger ce certificat d’urbanisme au motif que le document d’urbanisme de la commune avait évolué entretemps : en effet, un Plan Local d’Urbanisme (PLU) s’était substitué au Plan d’Occupation des Sols (POS).

Le tribunal administratif de Toulouse a rejeté le recours exercé par le bénéficiaire du certificat d’urbanisme, mais sa décision avait ensuite été infirmée en appel au motif que la commune ne justifiait pas l’évolution des règles de droit qu’elle invoquait (CAA Bordeaux, 26 octobre 2018, n°16BX01368).

Saisi d’un pourvoi en cassation, le Conseil d’Etat annule l’arrêt et dit pour droit que l’évolution du document d’urbanisme (révision ou modification d’un POS ou d’un PLU) constitue un changement au sens de l’article R. 410-17 précité, sauf si elle concerne une autre partie du territoire que celle sur laquelle la parcelle se trouve :

« Les dispositions de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme ont pour effet de garantir à la personne à laquelle a été délivré un certificat d’urbanisme, quel que soit son contenu, un droit à voir sa demande de permis de construire, déposée durant les dix-huit mois qui suivent, examinée au regard des dispositions d’urbanisme applicables à la date de ce certificat, à la seule exception de celles qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. En vertu des dispositions de l’article R. 410-17 du même code, l’autorité administrative, saisie dans le délai réglementaire d’une demande de prorogation d’un certificat d’urbanisme par une personne ayant qualité pour la présenter, ne peut refuser de prolonger d’une année la durée de cette garantie que si les prescriptions d’urbanisme, les servitudes administratives de tous ordres ou le régime des taxes et participations d’urbanisme qui étaient applicables au terrain à la date du certificat ont changé depuis cette date. Constitue en principe un tel changement l’adoption, la révision ou la modification du plan local d’urbanisme couvrant le territoire dans lequel se situe le terrain, à moins, pour la révision ou la modification de ce plan, qu’elle ne porte que sur une partie du territoire couvert par ce document dans laquelle ne se situe pas le terrain. »

Cette décision peut paraitre logique, mais elle va en réalité à l’encontre de l’esprit du certificat d’urbanisme, qui a précisément vocation à prémunir le pétitionnaire contre les évolutions du PLU…

Il convient donc de conseiller aux bénéficiaires d’un certificat d’urbanisme informés de la mise en œuvre d’une procédure de modification ou de révision du PLU de déposer une demande de permis de construire dans le délai de 18 mois du CU,  quitte à ensuite demander la prorogation de la durée de validité de ce permis.